Выкуп долей недвижимости в Нижнем Новгороде

Доля недвижимости (доля в квартире, доля дома) – в большинстве случаев правовое понятие, выражается только цифрами в документах и физически никак не обозначена, т.е. не привязана к реальным квадратным метрам.

По закону собственник имеет право владения, пользования и распоряжения своей недвижимостью. Но на деле не всегда можно определить, где фактически находится эта доля в квартире и как этой долей пользоваться и распоряжаться.

А если отношения с другими собственниками квартиры по каким-то причинам не сложились и вас туда просто не пускают, то остается только владеть, и владеть лишь формально, т.е. иметь на руках документы о зарегистрированном праве собственности и преисполняться радостью владельца недвижимости.

Однако собственник вправе распоряжаться собственностью по своему усмотрению – он может продать, подарить, завещать, отдать в залог либо распорядиться ею иным образом.

Но на практике продать долю дело не простое, некоторые доли практически не продаваемы.

Для начала необходимо оценить стоимость доли. При продаже доли важно понимать, как формируется её стоимость. Прежде всего, нужно знать, что продажа происходит не по рыночной цене. Большим заблуждением продавца доли является мнение, что стоимость доли равна соответствующей части рыночной стоимости всей квартиры, иными словами если продавцу принадлежит 1/2 доля в квартире, в которую у него даже нет доступа, то и стоить она будет половину рыночной стоимости всей квартиры с небольшой скидкой в цене. Получается абсурд – продавец желает избавиться от проблемной доли по максимальной цене, но кому такая доля будет интересна? Любой покупатель преследует одну из следующих целей – купить долю с проблемами, но дешевле, а затем бороться за проживание, либо заработать денег на последующей продаже.

Сложность ещё состоит и в том, что эксперты-оценщики в России тоже не берутся оценивать рыночную стоимость доли квартиры, как правило, по причине отсутствия доступа в объект недвижимости.

Поэтому при оценке доли квартиры следует опираться на ряд критериев, которые имеют существенное значение при определении продажной стоимости той или иной доли недвижимости. Вот некоторые из них:

- размер доли, насколько она существенна;

- наличие доступа в квартиру;

- характер взаимоотношений с другими собственниками (не препятствуют ли они вашему проживанию);

- количество комнат в квартире, сколько из них изолированных (количество изолированных комнат значительно влияет на возможность последующего вселения в квартиру в судебном порядке);

- конструктивные характеристики квартиры (этажность, материал стен, планировка и т.п.);

- состояние квартиры;

- территориальное месторасположение дома, наличие инфраструктуры.

Допустим, с ценой определились, далее следует, как минимум, показать объект покупателю, но как это сделать при отсутствии доступа в квартиру? Выход один – обращение в суд. Можно подать иск о вселении, об устранении препятствий в пользовании квартирой и, даже об определении порядка пользования квартирой. Данные вопросы находятся исключительно в компетенции суда. Законом допускается реальный выдел доли, но в городских квартирах сделать это не всегда возможно.

Если есть смежные комнаты, то это минус для вашей доли, поскольку возникнут сложности с определением порядка пользования квартирой. Приоритет, как правило, за отдельными изолированными комнатами. Может случиться так, что собственников в квартире много и долю в натуре, например, в виде отдельной комнаты выделить невозможно.

Предположим, что после долгих судебных разбирательств, (а они, как правило, долгие) суд выносит положительное решение о вселении и определении порядка пользования, но это только половина дела. Далее в дело вступают судебные приставы, но они по причине большого количества дел в производстве и маленькой зарплаты занимаются этим крайне не оперативно и не факт, что вселение получится с первого раза. Сособственники могут просто избегать встречи с приставами и игнорировать всевозможные повестки, постановления и требования. Допустим, произошел факт долгожданного вселения - составили акт, вставили новые замки, но вы же не будете дежурить в данной квартире круглосуточно, через какое-то время вы покидаете квартиру с чувством выполненного долга, а затем, возвратившись в неё по прошествии какого-то времени обнаруживаете, что на входную дверь установлены новые замки и доступ в квартиру снова отсутствует. Далее начинается всё с начала, причем «виновным» за такие действия грозит лишь небольшой штраф, а вам это обошлось потерянными временем, нервами и финансовыми затратами.

Но в случае положительного исхода событий вы все же вселились в квартиру, имеете доступ и для вашего пользования определена соответствующая вашей доли комната. Здесь следует отметить, что новый собственник (покупатель) не сможет воспользоваться вашими привилегиями (заслугами) относительно этой квартиры – условия пользования квартирой, определенные судом касаются только вас как ответчика, а покупателю нужно все проходить заново и устанавливать свои права через суд. Поэтому ваши труды становятся напрасными после смены собственника (при продажи доли) и направлены они были лишь на то, чтобы показать покупателю квартиру, в которой вы продаете долю. И покупателю об этом обычно известно.

Следующий шаг - осуществить продажу в соответствии с действующим законодательством. А по закону вы обязаны сначала предложить купить свою долю квартиры другим участникам долевой собственности (сособственникам) и предусмотреть все необходимые формальности, предусмотренные статьей 250 ГК РФ. Необходимо известить надлежащим образом других участников долевой собственности о предстоящей продаже своей доли. Причем в извещении следует указать стоимость доли, за которую вы намерены её продать и прочие существенные условия проведения сделки.

А что если сособственники сознательно избегают получения ваших извещений? В этом случае вы можете годами безрезультатно извещать их всеми доступными способами – через нотариальную контору, заказными письмами, телеграммами и пр. и не получить желаемого результата.

Также возникают трудности, если неизвестно место жительства остальных сособственников – проживают не по месту регистрации (постоянной прописки), а может даже и за пределами РФ. В этом случае требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, адресного бюро и т.д.). Но это условное утверждение, суд, как правило, не принимает подобные доказательства, если нет документа с росписью в получении, и у покупателя затем возникают проблемы в виде судебных разбирательств с другими участниками долевой собственности относительно нарушения их права преимущественной покупки.

Поэтому, при определении продажной стоимости вашей доли в праве собственности важно понимать, что вы продаете в первую очередь не долю недвижимости, а прежде всего проблемы, которые покупает специалист, который затем методично и кропотливо, используя свои знания и опыт, будет постепенно в определенном интервале времени (и, как правило, большом) решать эту проблему, чтобы в конце пути заработать вознаграждение за свой труд. Иными словами специалист в области купли –продажи долей покупает ваши проблемы, а вы, получив свои деньги, навсегда об этом забываете и живете спокойно.

Продажа доли в квартире дело нелегкое - требует больших затрат времени, энергии и финансов, плюс необходим хотя бы минимальный опыт в данной сфере деятельности, иначе вы можете просто выкидывать деньги на юристов и других представителей ваших интересов, не получая никаких результатов – что встречается довольно часто.

Поэтому если после ознакомления с материалами данной статьи у вас не пропало желание к описанным выше активным действиям – успехов вам!

А если вы уже устали, либо у вас нет времени бороться далее и ваша доля собственности является не работающим активом (балластом), как говориться «видит око да зуб неймет» - звоните, мы готовы рассмотреть ваши предложения по приобретению ваших проблем и избавить вас от них.
 

БОЛЕЕ ПОДРОБНУЮ ИНФОРМАЦИЮ ПО ВЫКУПУ ДОЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ВЫ МОЖЕТЕ ПОЛУЧИТЬ ПО ТЕЛЕФОНУ


+7-987-395-46-45

ежедневно с 9.00 до 19.00

Кроме Сб. Вс.